加强物业管理 共建和谐家园

　　一、物业、物业管理及物业服务收费的概念
　　1、什么是物业
　　物业是指开发企业已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的共用设备、设施和场地。
　　2、什么叫做物业管理
　　受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑共用部位及其设施、设备，绿化、卫生、公共秩序等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业产权人和使用人提供专有部位综合性的有偿服务。
　　3、什么是物业服务收费
　　物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，向业主收取的费用。
　　二、什么是共用设施、共用设备、共用部位及其与业主的关系
　　1、什么是共用设施、设备
　　是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的供水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施及上述共用设施设备使用的房屋等。
　　2、什么是共用部位
　　指物业的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶)、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。
　　3、共用设施、设备、共用部位与业主的关系
　　共用设施、设备、共用部位是在业主购房的成本中分摊了的费用，属业主个人财产、全体业主共有，不是物业公司或者开发商的财产，业主在使用过程中损坏、损毁，需另行出钱维修及更新，所花费用是由使用人共同分摊的，因此业主应共同爱护、相互监督、合理使用，不要误认为事不关己，故意损毁、损坏。
　　三、什么是维修资金，维修资金的缴交及使用
　　1、维修资金的概念
　　维修资金的全称是共用部位、共用设施设备维修资金，专项用于屋顶、电梯等共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新。从共用部位、共用设施设备的维修保障来讲，维修资金可以说是房屋的“养老金”。
　　2、维修资金的缴交
　　商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴交约定。购房者应当按照国家相关规定的标准向房屋维修资金管理中心缴交维修资金。维修资金属全体业主共同所有。商品住宅、非住宅专项维修资金的交存由以前的双方交存（开发建设单位和业主）改为由业主单方交存，按照所用物业的面积交存首期住宅专项维修资金，每平方米建筑面积按照住宅建筑安装工程每平方米造价的5%交存。
　　3、维修资金的管理及使用
　　业主在购房时所缴纳的维修资金由房管局住房维修资金办公室统一管理，当房屋及与之配套的共用部位、共用设施设备在保修期满后出现不能正常使用等情况需要维修时，可以由业主委员会或业主委员会委托的物业公司向房管局申请动用维修资金进行维修。
　　四、物业服务费的用途
　　1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、养护费用；3、物业管理区域共用部位的日常清洁、卫生费用（不含环卫部门收取的生活垃圾清运、处置费用）；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域公共秩序维护费用（不含业主人身及专有部位财产的保险、保管责任）；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧费；8、法定税费；9、物业管理企业的适当利润等；
　　特别说明：物业服务费仅用于上述用途，并非万能费用，业主若有非上述服务需求，服务内容和服务费用由双方另行商定，另行向物业服务企业缴纳特约服务费用。
　　五、业主的权利及义务
　　国务院《物业管理条例》第六条、第七条明确规定了业主的权利及义务，具体如下：
　　（一）房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会成员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业服务企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10、法律、法规规定的其他权利。
　　（二）业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　1、遵守管理规约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律、法规规定的其它义务。
　　六、房屋瑕疵及物业服务不到位与业主拒交物业服务费的关系
　　业主向物业公司交纳物业服务费用是业主的法定义务，按照《物业管理条例》第42条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。同时根据《合同法》的相关规定，业主都不能以不满物业服务为由拒交物业费。如果物业公司提供的服务己严重违犯了约定，业主可以另行提出违约之诉。
　　七、业主车辆损坏、丢失及财产被盗是否应由物业公司负责赔偿
　　业主车辆损坏及其他财产丢失后物业公司到底赔不赔要看合同约定。根据《物业管理条例》相关规定。物业管理公司应该承担的责任和提供的服务是依据物业服务合同的约定，如果业主并没有与物业公司约定由其提供车辆等财产保险保管责任及看管服务，未与物业公司工作人员办理相关保管手续，那么小区保安只负责维护小区公共秩序和安全，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪案件，一旦业主丢失车辆及财产被盗应由公安机关负责处理，与物业公司无关。业主只能等案件侦破后，由盗窃分子承担赔偿责任，不能向物业管理公司索赔。
　　八、物业服务费缴纳标准与物业服务等级的关系
　　业主享受的物业服务质量标准与业主缴纳的物业服务费用标准是相对应的，简单的说就是“质价相等”的原则，花什么样价钱就购买什么样的服务，业主在《前期物业服务合同》结束后，可根据小区的实际情况及自身的消费水平来选择物业服务等级，与物业服务企业签订《物业服务合同》，在合同中约定物业服务等级并交纳与服务等级相对应的物业服务费用。
　　九、小区公共费用怎样管理
　　物业小区公共用电、用水费用含在物业综合费用当中，但供水实行二级加压的小区，所发生的水、电费用应由全体业主另行据实分摊计收。