读懂住房政策 安全购买住房

　　住房是每一个消费者的生活必备品，在购买住房过程中由于消费者购房心切或对房屋销售方面的法律知识欠缺，很容易掉入合同陷阱之中，导致纠纷不断，消费者的权益被侵害。为维护购房者的合法权益，应购买合法开发的商品房，在购买商品房时要加强自我保护意识，现对购房中需注意的事项予以友情提示。
　　一、购房前应首先查看房地产开发企业合法证件。
　　在购房时应当在开发企业的售楼部现场查已公示的项目基础信息和该房屋基础信息，核实该项目的基本情况和该房屋的实时状况。并查看证件是否齐全：分别是《房地产开发企业资质证书》、《企业法人营业执照》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》共七个证件。如缺一证则属不合法销售的房屋。
　　二、《商品房预售许可证》是开发商售房的合法依据。
　　2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：购买没有取得《商品房预售许可证》的商品房，所签的购房合同（含内部认购、定购、预定等各种形式的购房协议）不受法律保护;房地产开发企业在未办理《商品房预售许可证》之前,向购房人收取任何预定款性质的费用，均属违规预售。在购买预售商品房前必须查看该小区（楼盘）是否办理商品房预售许可证，并确定欲购房屋是否在预售许可范围内，否则不能购买。
　　三、购房前应查询开发企业有无预售楼盘的商品房预售证号。
　　商品房预售许可证、商品房信息及商品房备案，可在竹山县住宅与房地产信息网上查询，也可以打电话0719-4221170到竹山县房管局开发办询问。
　　四、与开发商签订商品房认购书时要注意的具体事项。
　　在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。在这里提醒消费者需要特别注意的是签订认购书因不是房屋预售或销售的必经程序，建议购房者不要轻易签订认购书。如果您们确相中了某个项目的房屋，担心错过，必须签订认购书，则应注意以下问题：首先，根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。其次，无论认购书具不具备购房合同的条件，其效力均应根据开发商是否已取得《商品房预售许可》本身内容等来确定。在认购书中一定要明确所交款项是“定金”还是“订金”。因“定金”和“订金”二者的法律后果不同“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。相比之下，“订金”不是法律意义上的“定金”，由于签合同时经常使用“订金”，一字之差，意思大相径庭。合同中，如果写的是“订金”，一旦卖方违约，则购买方无权要求其双倍返还，只能得到本金。
　　有些个人和企业利用人们法律知识的欠缺，在订立合同时，故意设下陷阱，将定金写成“订金”，以规避法律责任。为避免损失，在与房地产开发企业签合同时，一定要留点神儿。
　　五、签订商品房买卖合同需要注意的事项。
　　在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何在合同中约定，以致在合同履行中处于被动地位。购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业术语仔细阅读、理解，必要时可向房地产开发主管部门进行咨询。
　　（1）关于房屋面积方面的条款。
　　商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。
　　目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。
　　另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高人民法院司法解释确立的一般原则，即是否超过3%处理。
　　（2）关于价格、收费、付款额的约定。
　　价格条款应比较明确，应有细项约束开发商不得随意加价，买方不负担其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
　　可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果贷款未批准，买方可以取消合同，全数返还定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好约定并注明此条款。
　　（3）关于房屋质量的条款。
　　购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。
　　（4）关于售后物业管理的条款。
　　这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”
　　（5）关于履行合同的期限和方式。
　　合同中应写明房屋交付的日期，房屋价款交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。
　　（6）关于产权登记。
　　由双方依规定的日期共同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。
　　按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。如果期限过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和取得房产证有很大影响。
　　（7）关于税费负担。
　　房屋买卖中应缴纳的一切税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。
　　（8）关于违约责任的条款。
　　包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”的文字表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但不能免除开发商自己的责任。如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
　　（9）关于不可抗力。
　　签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应明确约定告知期限。
　　（10）购房者应预防开发企业一房多卖
　　购房者有权要求售房者使用住建部和国家工商局制定的《商品房买卖合同》。在合同签订后，购房人应当督促开发企业在商品房买卖合同签定之日起30日内到竹山县房管局开发办进行商品房合同备案，以防止开发企业一房多卖，以切实保障自己合法权益。与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》后，如订有补充协议，应要求双方在补充协议上签章确认，以防止出现合同纠纷。坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。建议在合同上由加盖骑缝章、过页章，个人买主过页签字。
　　（11）合同中应注明生效条件和生效日期
　　商品房买卖合同是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式作出的约定，在合同中应注明合同生效条件和生效日期。卖方签字盖章和买方签字往往存在一方先签，另一方后签的时间差，对于个别存在有意欺诈的开发商，买方应当提前预防，比如开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买方已签字了，首付款交了，这会使买方处于一个不利的地位。为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议您事先将合同的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。最好是坚持双方同时盖章签字。
　　六、房地产开发企业在预售商品房时应需注意的事项。
　　根据中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》　第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，否则就要承担法律责任。
　　七、水电分户费用的负担。
　　湖北省建设厅、湖北省物价局联合下发《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》，要求商品房销售要实行明码标价制度、实行“一价清”制度，开发企业不得收取包含在房价中的水、电分户费用。
　　请您在购房时一定要注意加强风险意识和维权意识。政策咨询服务和举报电话，请拨打0719-4221170 （竹山县房地产管理局开发办）