营业税改征增值税热点问题解答

2016年3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），同时以附件形式发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，相应的《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）等文件废止。
　　一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
　　1、纳税人发生应税行为，除本条第（2）项、第（3）项、第（4）项规定外，税率为6％ 。
　　2、提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11% 。
　　3、提供有形动产租赁服务，其税率为17% 。
　　4、境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。
　　二、下列进项税额准予从销项税额中抵扣：
　　1、从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
　　2、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
　　3、购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。
　　4、从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
　　三、取消混业经营、保留混合销售，兼营应分别核算
　　新政：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
　　新政：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
　　本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。
　　新政：纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。
　　四、房地产、建筑业、金融应税行为纳税义务发生时间
　　1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
　　收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
　　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
　　2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　3、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
　　4、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
　　5、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
　　五、二手房销售和个人出租不动产暂由地税局代为征收
　　营业税改征的增值税，由国家税务局负责征管。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
　　六、存款利息等被纳入“不征收增值税项目”
　　1、根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
　　2、存款利息。
　　3、被保险人获得的保险赔付。
　　4、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
　　5、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
　　七、5月1日后取得的不动产，可以分两年抵扣进项税
　　适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
　　取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
　　融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
　　八、3种情形下的建筑业服务，可以适用增值税简易征收
　　1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
　　2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
　　3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
　　九、房地产企业支付的地价款可以抵扣
　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
　　十、具体行业税率
　　（一）金融业
　　1、适用一般计税方法，税率6%
　　2、同业拆借不征收增值税，存款利息费用不得扣除
　　3、金融商品买卖按差额纳税
　　4、融资租赁与金融业合并
　　5、贷款利息不得抵扣进项税额
　　（二）房地产业
　　1、适用一般计税方法，税率11%
　　2、土地出让金允许从销售额中减除
　　3、老项目按5%的征收率缴纳增值税
　　4、房地产开发企业可选择按5%征收率纳税
　　5、预售不动产项目按3%预征
　　6、销售存量房产按差价5%缴纳增值税
　　7、个人转让二手房两年以上免税，两年以下按5%征收率
　　8、不动产租赁税率11%
　　9、存量房产采用5%征收率纳税
　　（三）建筑业
　　1、适用一般计税方法，税率11%
　　2、老项目标准可以按建筑项目施工许可与施工合同
　　3、老项目可以适用简易征税3%
　　建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
　　4、清包工可以适用简易征税3%
　　以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
　　5、甲供工程可以适用简易征税3%
　　甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
　　6、预征率2%
　　7、项目所在地扣除分包款后按差额预征增值税
　　（四）生活性服务业
　　1、适用一般计税方法，税率6%
　　2、代理服务新旧合并统称经纪代理
　　3、代理服务按差额销售额计税
　　4、旅游服务按差额销售额计税
　　（五）其他热点问题
　　1、土地使用权转让税率11%
　　2、不动产可以分两年抵扣
　　3、融资租赁不动产不得抵扣
　　4、外购餐饮、娱乐服务不得抵扣
　　5、外购居民日常服务不得抵扣进项