县人民政府办公室关于城市棚户区（城中村）改造房屋征收与补偿方案的通知

　　为确保竹山县城市棚户区(城中村)改造三年规划顺利实施，根据相关法律法规，结合我县实际，制定本方案。
　　一、房屋征收主体、征收部门、实施单位及征收组织协调机构。
　　(一)房屋征收主体：竹山县人民政府
　　(二)房屋征收部门：竹山县人民政府房屋征收办公室、竹山县国土资源局
　　(三)房屋征收实施单位：竹山县城关镇人民政府、竹山县潘口乡人民政府
　　(四)房屋征收组织协调机构：竹山县城市棚户区(城中村)改造指挥部
　　二、征收范围及征收签约期限。
　　(一)房屋征收范围。依据竹山县城市棚户区(城中村)改造三年规划，征收范围为：城关镇大街片区、西关片区、北大街片区、城西片区、南门村、明清村、桥东村;潘口乡小漩居委会片区、小漩村柿湾片区。在此范围内国有土地(含城中村集体土地)上，除规划保留的房屋、附属物、附属设施外，其他需全部征收，共需征收各类房屋住户3105户、建筑面积42.9万平方米。(二)征收签约期限。城市棚户区(城中村)改造分期分批实施，房屋征收签约期限以房屋征收主体公布的《房屋征收决定》中的征收签约期限为准。
　　三、房屋产权面积和性质认定。
　　(一)国有土地上房屋。
　　1、被征收房屋已经办理权属登记的，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。2、被征收房屋未办理权属登记的，按照建成时间分为三个时间段，即：2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前;2008年1月1日至2012年10月17日发布《竹山县人民政府关于严厉查处违法建设活动的通告》期间;2012年10月17日之后。认定程序为：一是由县城乡规划测绘管理部门提供2008年1月1日以前征收范围内的卫星图片或地形图，逐户确认其当时房屋状况;二是由县城管执法部门根据历年执法记录，出具未经登记建筑认定单;三是由县移民部门会同征收实施单位对移民身份及居住面积进行认定;四是由县房屋征收部门依据相关资料对其建筑物和构筑物逐户认定、现场测量、绘制房屋平面图，出具房屋面积测量认定单;五是由县不动产或房地产管理部门会同征收实施单位依据各部门的认定意见，出具未经登记建筑是否合法的书面认定意见。
　　(二)集体土地上房屋。
　　符合下列情形之一的，认定为合法房屋所有人、占有人：1、已取得土地、规划审批手续的自建自住房屋;2、2012年10月17日发布《竹山县人民政府关于严厉查处违法建设活动的通告》前已建成的自住房屋，未取得规划审批手续，但符合“一户一基”条件，宅基地(含附属设施)占用耕地面积不超过140平方米，占用非耕地和原宅基地不超过200平方米，建筑层数不超过三层(含三层);3、因地质灾害、重点项目拆迁、城市公共设施建设等原因还建、自建的房屋，未取得相关审批手续，但符合“一户一基”条件，宅基地(含附属设施)占用耕地面积不超过140平方米，占用非耕地和原宅基地不超过200平方米，建筑层数不超过三层(含三层);4、本集体经济组织成员自身无宅基地或已退出原宅基地，因购买、分户赠与等方式合法占有本条第1、2、3项房屋的;5、因继承合法占有本条第1、2、3项房屋之一的(不重复)。集体土地上房屋认定办法和程序比照国有土地上房屋认定办法和程序进行。
　　四、房屋征收补偿。
　　(一)住宅房屋的补偿。
　　住宅房屋征收补偿分为货币化安置补偿(包括纯货币补偿和被征收人选择购买政府代筹房源)和房屋产权调换方式(集中建设安置)两种，被征收人可以自愿选择。被征收人选择政府采购安置房源安置的，分两种情况找补差价：征收面积大于补偿面积的按征收住宅房屋市场评估价值找补差价，征收面积小于安置房面积的按政府采购房源的采购价找补差价。选择产权调换集中安置的，征收面积大于安置面积的按征收住宅房屋市场评估价补差，征收面积小于安置面积的按安置房成本价(以审计结算为准)找补差价。
　　1、货币化安置补偿。货币化安置补偿分为纯货币安置补偿和政府采购房源安置补偿两种方式。政府鼓励、支持货币化安置，在补偿奖励上给予优惠政策。
　　(1)纯货币安置补偿。被征收人选择纯货币补偿的，需提供合法有效的自有房屋证明，县房屋征收部门按照被征收住宅房屋市场评估价值对被征收人予以补偿。按期签约的增加一定比例的货币奖励。(2)政府采购代筹房源货币化安置补偿。县房屋征收部门在城区范围内为被征收人代筹商品房(毛坯房)作为安置房源。征收部门代筹的房源信息(楼盘地点、楼栋、楼层、户型、面积、价格等)在征收现场另行公布，被征收人可以自行选择。县房屋征收部门通过政府采购以公开招标方式为被征收人争取购房优惠价格。县房屋征收部门按照被征收住宅房屋市场评估价值予以补偿，按期签约的增加一定比例货币奖励。被征收人与县房屋征收部门签订征收协议的同时与代筹房源供应企业签订购房合同，购房款由县房屋征收部门与代筹房源供应企业在被征收人应享有的征收补偿款限额内直接结算支付。补偿款高于购房款的，被征收人直接从征收部门领取余款;补偿款低于购房款的，由被征收人向售房企业补交。
　　被征收人在规定的签约期限内签订《征收补偿协议》并配合拆除旧房的，县房屋征收部门在被征收住宅房屋市场评估价值的基础上，给予一定的货币化补偿奖励。具体标准为：①被征收人房屋是平房的，并在征收决定公布之日起，规定签约期限前三分之二时间段内签订《征收补偿协议》、配合拆除旧房的，县房屋征收部门给予被征收房屋市场评估价值(不含房屋装修装饰及附属物部分)28%的货币补偿奖励。②被征收人房屋是二层以上(含二层)楼房的，并在征收决定公布之日起，规定签约期限前三分之二时间段内签订《征收补偿协议》、配合拆除旧房的，县房屋征收部门给予被征收房屋市场评估价值(不含房屋装修装饰及附属物部分)20%的货币补偿奖励。
　　2、房屋产权调换方式(集中建设安置)补偿。
　　产权调换主要针对城市房屋面积小、低收入居民和直管公房等居民。对自愿选择产权调换集中安置的居民，政府提供一定帮助。县房屋征收部门在统一规划区域内进行集中建房安置，还建房为多层或高层建筑，面积为60--90平方米(具体以规划设计为准)。被征收人根据自身实际情况，可自愿选择还建房，按照先签订并履行征收补偿协议优先的原则选房。
　　被征收人在规定的签约期限内签订《征收补偿协议》的，征收部门在按1∶1还建被征收住宅房屋面积的基础上，给予一定的房屋面积补偿奖励。具体标准为：①被征收人房屋是平房的，并在征收决定公布之日起，规定签约期限前三分之二时间段内签订《征收补偿协议》、配合拆除旧房的，县房屋征收部门给予被征收房屋市场评估价值(不含房屋装修装饰及附属物部分)18%的面积补偿奖励。②被征收人房屋是二层以上(含二层)楼房的，并在征收决定公布之日起，规定签约期限前三分之二时间段内签订《征收补偿协议》、配合拆除旧房的，县房屋征收部门给予被征收房屋市场评估价值(不含房屋装修装饰及附属物部分)10%的面积补偿奖励。
　　(二)非住宅房屋的补偿。
　　非住宅房屋包括：商业性用房、党政机关(事业单位)用房和集体经济组织、企业(含破产、倒闭企业)用房三种。
　　1、商业性用房。按照产权证书上标明的用途和性质进行认定，产权证书上未标明的，以产权档案记载为准。商业性用房实行货币补偿(不包括被征收人选择购买政府代筹房源)，不实行集中建设安置。县房屋征收部门按照被征收商业性用房的市场评估价值对被征收人予以补偿。2、党政机关(事业单位)用房。征收党政机关、事业单位用房，原则上实行货币补偿，或通过调配或租用现有办公用房的方式进行安置。3、集体经济组织和企业(含破产、倒闭企业)用房。采用“一事一议”的方式补偿安置。
　　(三)未登记房屋的补偿。
　　在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建成的未登记房屋，经认定后按同类型房地产市场评估价进行补偿，在规定期限内签订补偿协议并配合拆除旧房的，按不高于市场评估价20%给予货币奖励，但不实行产权调换;
　　2008年1月1日至2012年10月17日期间建成的未登记房屋，县房屋征收部门一律按房屋结构、成新率以重置价标准对被征收人给予货币补偿，在规定期限内签订补偿协议并配合拆除旧房的，享受签约时限内的提前搬迁奖励，但不实行产权调换;
　　2012年10月17日以后新建成的未登记房屋，一律拆除，不得补偿。在全县整治“两违”期间已缴纳违建履约押金的，违章建筑自行无条件拆除后，按规定退还已缴纳的履约押金。
　　(四)改变用途房屋(“住改非”房屋)的补偿。
　　1、“住改非”房屋的补偿。拥有合法产权的住宅房屋，在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前，已依法取得以被征收房屋为经营场所的营业执照并连续经营2年(含2年)以上且持续经营至今的，按住宅用房进行补偿，并在同类住宅房屋补偿标准基础上适当给予营业增补费。2、“住改非”房屋的营业增补费标准。“住改非”经营性用房，区分不同地段补偿一定比例的营业增补费;具体增补费标准按地段划分等次以第三方评估为依据，由国土、住建、工商、税务等部门联合行文认定。
　　(五)直管公房的补偿安置。
　　对直管公房的住户通过查验公示，采取以下方式补偿安置：一是有其他住房且人均住房面积超过15平方米的取消其租住资格，给予一定的搬迁补助，腾空房屋交公;二是无其他住房的结合现住直管公房的面积在城区内统一进行安置。在直管公房私自搭建的，其搭建部分按未登记房屋的认定补偿政策执行。相关奖励政策除面积奖励不享受外，其它奖励政策均可享受。
　　五、装饰装修及附属物补偿 。
　　被征收房屋装饰装修及房屋附属物的补偿，委托房地产价格评估机构通过评估确定。
　　六、出让土地、集体土地的征收补偿。
　　(一)出让土地征收补偿。
　　出让土地补偿委托房地产价格评估机构通过评估确定。
　　(二)集体土地征收补偿。
　　土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费严格按照省人民政府公布的征地统一年产值标准和省土地行政主管部门公布的征地补偿安置倍数、修正系数及青苗补偿标准执行。
　　七、其它奖励和补助。
　　(一)对在规定的签约期限内签订《征收补偿协议》并及时搬迁拆除旧房的被征收人，县房屋征收部门给予5000元/户的提前搬迁奖励。
　　(二)被征收人选择购买政府代筹房源或产权调换方式安置的，在规定的签约期限内签订《征收补偿协议》并及时搬迁拆除旧房的，县房屋征收部门按被征收房屋合法建筑面积给予被征收人300元/平方米的装饰装修补助。
　　(三)搬迁补助费。
　　1、住宅房屋。每户按被征收房屋合法建筑面积10元/平方米的标准一次性计发两次搬迁补助费(按房屋合法建筑面积计算的搬迁补助费不足800元的，每户按800元计发)。2、非住宅房屋。与住宅房屋搬迁补助费实行同一标准。非住宅房屋征收涉及大型机器设备、大量物资等搬迁的，其搬迁所需费用，由征收双方当事人协商确定。协商不成的，可以委托中介机构通过评估确定。
　　(四)临时安置补助费(住宅)。
　　1、被征收人选择政府采购代筹房源安置并自寻过渡房屋过渡的，县房屋征收部门按照被征收房屋合法建筑面积(不足60平方米的按60平方米计算)每月8元/平方米的标准，向被征收人计发临时安置补助费，过渡期为6个月，自《征收补偿协议》签订之日起计算。2、被征收人选择产权调换集中建设安置房的，县房屋征收部门按照被征收房屋合法建筑面积每月8元/平方米的标准，向被征收人计发临时安置补助费(从搬离旧房之日起至安置房建成使用之日止)。3、被征收人选择纯货币补偿安置方式的，县房屋征收部门不再另行支付临时安置补助费。4、被征收人因残疾、生活自理困难等无能力自寻过渡房的，县房屋征收部门协助寻找过渡房。被征收人自行支付过渡房房租的，县房屋征收部门按上述规定标准支付临时安置补助费;若由县房屋征收部门支付过渡房房租的，不再另行支付临时安置补助费。
　　(五)停产停业损失补助费和过渡补助费。
　　征收经营性非住宅房屋造成的停产停业损失，县房屋征收部门根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，按所征收房屋非住宅部分市场评估价值5%的标准，对被征收人给予一次性补助。
　　八、保障措施。
　　(一)住房困难家庭。被征收人房屋权属证书载明建筑面积在50平方米(含50平方米)以内，人均住宅面积不足15平方米，评估价值不超过15万元，且为家庭唯一住房的中低收入家庭，确实无力承担购置新房差价的，被征收人可选择纯货币补偿方式，可以申请租住公租房，县房屋征收部门提交县住房保障部门优先安排。(二)失地农民。对符合《县人民政府办公室关于印发竹山县被征地农民参加基本养老保险实施办法的通知》(竹政办发〔2016〕24号)规定的被征收农民，按照文件精神纳入被征地农民养老保险体系。
　　九、其它事项。
　　(一)被征收人携带房产证、土地使用证、身份证、附属设施的相关票据等资料原件及复印件到县城市棚户区(城中村)改造指挥部，经工作人员对相关资料审核通过后，签订房屋征收补偿安置协议书。被征收人在协议约定的搬迁期限内腾空房屋，将钥匙交至县城市棚户区(城中村)改造指挥部。(二)被征收人或县房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或县房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核有异议的，应在10日内向十堰市房地产估价师协会申请估价鉴定。(三)征收已设定抵押权的房屋，自房屋征收公告发布之日起30日内，抵押人与抵押权人应重新设定抵押方式或偿还债务。逾期未办理的，其责任和后果由抵押权人承担。(四)县房屋征收部门协助被征收人办理安置房屋的相关产权证件，办证所需税费等按照国家相关规定执行。(五)被征收人搬迁时不得损坏房屋结构，不得拆卸已经给予补偿的房屋构件、设施。如有上述行为，县房屋征收部门应责令被征收人按评估价格赔偿，赔偿费从其房屋补偿费中扣除。(六)被征收人对本实施方案有异议的，可以向县城市棚户区(城中村)改造指挥部提出，由指挥部予以解释说明。(七)本实施方案未尽事宜，由县房屋征收部门依法依规提出处理意见，按规定程序报批后实施。
　　十、监督检查。
　　(一)征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县城市棚户区(城中村)改造指挥部责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依纪依法依规给予处理;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。(二)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿补助费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依纪依法依规给予处理;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。(三)房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定处罚。涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。(四)被征收人弄虚作假、套取、骗取补偿补助款，漫天要价、无理取闹、暴力威胁征收工作人员，蓄意制造事端，阻挠房屋征收工作正常进行，违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。